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建信信托-梧桐树集合资金信托计划资产配置类1号投资单元第110期推介说明书

发布时间:2018-01-04
一、标的资产基本要素
1、标的资产名称:建信信托-荣享财富通集合资金信托计划(B类锦绣海珠项目);
2、标的资产规模:人民币32000万元;
3、标的资产期限:到期日为2019年12月22日,受托人有权根据信托计划的实际运行情况决定信托计划全部或部分提前届满;
4、标的资产交易融资方:中冶置业集团有限公司、广州中冶名捷置业有限公司(以下统称“项目公司”);
5、标的资产收益分配:按季付息到期还本;利息核算日为:1)每个自然季度末月16日;(2)其存续期中止日。信托利益支付日为每个核算日后10个工作日内的任意一日。信托计划成立日至首次信托利益核算日不满60天的,暂不分配,收益分配工作顺延至下一个支付日进行。
6、标的资产资金运用方式:信托计划募集资金用于实缴建信信托与中冶置业共同成立的合伙企业份额,合伙企业以该资金对广州中冶名捷置业有限公司增资2819万元,并受让项目公司所持有资产的特定资产收益权(此处特定资产指项目公司所持有的AH050406、AH050408地块土地使用权及其上未来在建工程,收益具体指(1)出租部分或全部特定资产所产生的租金收入、(2)出售部分或全部特定资产所产生的销售价款、(3)因经营、管理特定资产而取得的其他全部收入、(4)处置特定资产而取得的全部处置收入、(5)因特定资产灭失而取得的代位物、代位权、赔偿金及其他权利、(6)特定资产产生的其他任何收入等,项目公司取得转让款后将用以后续开发建设和归还股东借款。
7、标的资产增信措施:
(1)集团增信:中冶置业集团有限公司通过其自有资金在合伙企业层面实缴LP份额提供信托资金投资回报的差额补足,实现信托计划本金退出与投资回报的实现;
(2)项目抵押:项目公司为信托计划提供差额补足,并通过将其持有的土地抵押给信托计划,实现为其承担差额补足义务提供抵押担保,抵押率约为50.00%;
(3)资金监管:建信信托及指定的商业银行将对信托资金的合理支用与项目销售回款进行有效监控;
(4)中冶科工集团提供支持:本项目列入建信信托与中冶集团合作的框架内,中冶集团将提供支持并协助项目顺利进行与信托计划本息退出。
二、交易对手简介
(一)融资方–广州中冶名捷置业有限公司
广州中冶名捷置业有限公司成立于2016年12月6日,注册资本2000万元,是中冶置业集团有限公司的全资子公司。主要经营项目类别是房地产类,公司的经营范围:一般经营项目:包括房地产开发经营;自有房地产经营活动;房屋租赁;房地产咨询服务;物业管理。中冶名捷于2016年12月取得位于海珠区江燕路的AH050406、AH050408地块的国有建设用地使用权,共计37893平方米(其中净用地面积31068平方米,道路面积6640平方米,绿化面积185平方米)。实际控制人为中冶置业集团有限公司。股权结构如下:
股东名称
持股比例%
出资金额(万元)
出资形式
备注
中冶置业集团有限公司
100%
2000
人民币
股东能够完全控制
 
(二)担保方–中冶置业集团有限公司
中冶置业集团有限公司是由中国冶金科工集团有限公司控制的以房地产开发为主业的全国大型房地产开发企业。建设银行内部评级等级8级,2017年联合资信将公司主体长期信用等级由AA+调整为AAA,评级展望为稳定。根据中指研究院公布的《2017中国房地产百强企业研究报告》,中冶置业集团综合实力排名42位,其中盈利性排名第5。
截至2016年底,公司(合并)资产总额483.95亿元,所有者权益119.83亿元。公司实现营业收入123.03亿元,利润总额33.90亿元。总体看,公司资产规模快速增长,资产构成以流动资产为主,符合房地产行业特点。流动资产以其他应收款和存货为主,存货中在建项目区域位置较好,跌价风险不大,但存货有一定受限规模,其他应收款对资金有一定占用。公司资产质量较好,受益于商品房销售及工程承包业务收入大幅增长,公司营业总收入规模大幅增长,整体盈利能力好,长期偿债能力较好。
中冶置业近年布局北京、天津、南京、石家庄、唐山、珠海、包头、西安、烟台、香港等十个城市,产品涵盖住宅、城市综合体、写字楼、商业、公寓等多种业态,去化较快,收益率较高,在信托计划存续期间,中冶置业已储备项目预计实现的销售收入较为可观,可作为中冶置业支持信托资金退出的重要支撑。
三、项目情况–AH050406、AH050408地块“中冶·锦绣公馆”
2016年12月,中冶置业集团通过招拍挂取得广州市海珠区江燕路AH050406、AH050408地块,案名为“中冶·锦绣公馆”,全资项目公司广州中冶名捷置业有限公司实际负责该项目开发建设与销售运营;该项目占地31068 m2,总建筑面积152497 m2,计容面积105860 m2,总容积率为3.41,其中:北地块AH050406(低层住宅、保障房)容积率约为2.51、南地块AH050408(商业公寓、商业用房)容积率约为5.00。上述两宗地块均位于广州市中心地段海珠区江燕路段,用地性质为二类居住用地和商业兼容商务用地;项目土地起拍价格为211720万元,成交价为306994万元。
地块位于广州市海珠区,海珠区是广东省广州市的老四区之一,在广州市珠江的南面,处在广州市的中部,由珠江水系广州河段前后航道所环绕,风景秀丽气候宜人,理位置较为优越。地块规划数据:
规划指标
序号
项目
数量
北地块
南地块
单位
1
总用地面积
31068
19888
11180
平米
2
容积率
3.41
2.51
5
平米
3
计容建筑面积
105860
49960
55900
平米
4
不计容面积(架空层、梯屋顶)
54568
 
 
平米
5
地下建筑面积
 
25833
14086
平米
6
总建筑面积
160428
75793
69986
平米
7
总车位
1288
558
335

地块周边拥有工业大道、宝岗大道等多条城市主干道;并与地铁二号线江泰站距离约800米,步行仅5分钟,且可转乘一号、三号、六号、八号线等至广州各区,交通出行较方便;块4公里范围内,有多个大型购物娱乐中心,如:万科里、富力海珠城、乐峰广场等;地块周边2公里范围里约有8所学校,其中市一级学校为九十八中学,距离约860米,其余大部分为普通公立中小学;4公里范围内,涵括4所三级甲等中西科医院,医疗配套相对完善。项目区位图如下所示:

项目宗地“四至”如下:东至天泰路和津浦北路,南至三合街,西至现状杨桥大街,北至天泰公寓和联谊里住宅小区。项目在地铁6号线上盖天泰路站,周边多条城市主干道及快速路环绕,临近多个公交站点,交通便捷;周边配套设施齐全:1公里内有西沽公园,育婴里小学等提升区域综合价值大型配套。
本项目在海珠区乃至整个广州市属于稀缺性房产,可售部分计划销售周期三年。其中:低层住宅部分,计划于2018年开盘,2019年清盘;商业公寓部分,计划于2019年开盘,2020年清盘;商业用房部分,2019年开盘,当年清盘;车位部分,2020年开盘,当年清盘。本项目预计销售收入61.15亿元。项目税后销售收入为55.09亿元,总投资51.56亿元,扣除销售税费及企业所得税后项目净利润为7.19亿元。项目预计投资净利润率15.04%,销售净利率13.05%,内部收益率27.69%。
注:本推介书仅为投资人了解信托计划概况之用,本信托计划具体内容、条款以《信托计划说明书》和《资金信托合同》为准。建信信托拥有最终解释权。
                                                            建信信托有限责任公司
                           201812